2021년 3월. 같은 아파트, 같은 동, 같은 면적임에도 불구하고 옆집은 종부세를 안 내는데 우리집은 내는 이상현상으로 부동산 세금에 기준이 되는 공시지가격 논란이 끊이지가 않고 있습니다. 이 공시지가 차이는 왜 나는지 정확한 기준을 알 수 없다며 '깜깜이'라는 단어가 생기며 비판글이 즐비합니다.
예를 들어 서울 노원구 중계동의 대림벽산아파트 전용 114㎡의 경우 104동 14층에 있는 5채는 공시 가격이 9억 1천으로 종부세를 내게 되었지만 나머지 1채는 8억 9천으로 종부세를 내지 않게 되는 경우입니다.
또한 전국 아파트 등 공동주택의 공시가격 평균이 전년보다 19%가 넘게 상승하여 종부세를 부담해야 하는 세대가 급증했습니다. 특히 세종시는 71%, 서울은 20% 등 엄청나게 급등해 종합부동산세 대상이 작년보다 70%가 늘었다는 것이죠.
시세가 같은데 왜 공시가가 차이가 나는 건지, 공시가격은 같은데 보유세는 왜 차이가 나는 건지, 아파트값 상승률과 공시가격 상승률이 왜 차이가 나는 걸까요?
"옆집과 시세가 같은데 왜 공시가격이 달라?"
"공시가격 같은데 왜 보유세가 달라?"
"우리 아파트는 30% 올랐는데 왜 공시가격은 60%가 올라?"
공시가격이 적정 가격인지 심의하는 것은 국토교통부가 만든 중앙부동산가격공시위원회입니다. 하지만 회의록이나 위원 명단도 공개하지 않아 깜깜이로 운영되고 있다며 불만이 들끓는 것입니다.
옆집과 시세 같은데 공시가격이 다른 이유?
예를 들어 강남구의 A아파트와 세종시의 B아파트는 지난 11월과 12월의 실거래가가 17억으로 같다고 합니다. 하지만 각각의 공시가는 13억과 11억으로 2억 원의 차이가 난다면 보유세도 각 500만, 250만으로 2배의 차이가 날 수 있습니다.
이는 집주인이 생각하는 '시세'와 공시가격을 산정할 때 감안하는 '시세'의 기준이 다르다는 것입니다. 최근 실거래가가 같더라도 공시가격을 산정할 때는 이보다 훨씬 더 많은 요소로 산정합니다. 가장 최근이나 한두 건의 실거래가만 보는 것이 아니라 거래기간을 길게 잡으며 이상 거래가 있다면 제외한다. 또한 단지 위치나 방향, 조망, 접근성을 복합적으로 따집니다. 그렇기에 국토부가 말하는 시세와 우리가 생각하는 시세에 차이가 나게 되는 것입니다.
또한 시세 요인보다도 '현실화율 차이'를 공시가에 더 큰 영향을 미칩니다. 우리가 생각하는 시세와 국토부가 말하는 시세가 같더라도 현실화율 차이로 공시가격이 다르게 나올 수 있는 것이죠. 여기서 '현실화율' 이란 각 아파트별 시세 대비 공시가격의 비율을 뜻합니다.
예로 시세 9억 원인 아파트 A와 B가 있다 칩니다. 지난해 A아파트의 현실화율은 40%이고 B아파트는 70%. 이 아파트들은 공시가 현실화 로드맵에 의해 향후 7년간 현실화율을 90%로 올려야 한다면 A아파트는 매년 7% 포인트를 올려야 하고 B아파트는 3%를 올려야 합니다. 하지만 여기서 급격한 공시가 상승을 막기 위해 A아파트는 상한 제한으로 6% 포인트만 올려야 하므로 올해 아파트 현실화율은 46%, B아파트는 73%가 됩니다. 공시가격은 시세에서 현실화율을 곱해 나오므로 즉, A아파트는 약 4억 1천만, B아파트는 6억 6천만이 될 수 있는 것입니다.
공시가격 같은데 보유세가 다른 이유?
1주택자에 세액공제 혜택을 못 받는 동일한 조건의 2명의 집주인이 있다고 칩니다. 서울 A아파트와 B아파트의 공시가가 12억으로 같은데 보유세는 각 400만 원, 370만 원으로 30만 원 차이가 났답니다. 왜 그럴까요?
B아파트는 올해 세부담 상한에 걸렸기 때문에 이 같은 현상이 일어날 수 있습니다. 세부담상한은 종부세를 내야 하는 공시가격 9억 원 이상의 아파트가 전년 보유세보다 올해 보유세가 최대 50%를 넘지 않도록 하는 제도입니다. 즉 공시가격이 많이 올라 세금을 갑자기 많이 내는 것을 막기 위한 장치인 셈이죠.
아파트값 상승률과 공시가격 상승률이 다른 이유?
지난해는 아파트값이 평균 6.9%가 올랐는데 공시가격은 19%가 올랐다? 이것 역시 매매 가격 상승률과 공시가격 상승률의 계산 방법이 달라서입니다.
한국부동산원이 산정하는 아파트 매매가격 변동률
- 개별 아파트 연간 변동률을 각각 구한 다음 변동률을 더하고 아파트 숫자로 나눈다 -> 변동률의 평균
한국부동산원이 산정하는 아파트 공시가격 변동률
- 모든 아파트의 공시 가격을 합산 후 전년도 공시가격의 총 합산금액과 비교해 얼마나 올랐는지 계산 -> 총액의 변동률
때문에 혼선을 빚지 않기 위해 같은 방식으로 바꿔야 한다는 지적도 나오고 있습니다.
참고: 머니투데이 권화순 기자 (news.mt.co.kr›mtview)
